Mieszkanie w zabudowie wielorodzinnej ma swoje oczywiste zalety oraz wady, które uwidaczniają się przede wszystkim z momencie trafienia na bardzo problematycznych sąsiadów lub w efekcie niewłaściwego zarządzania nieruchomością przez powołanego do tego zarządcę. Teoretycznie firma deweloperska odpowiadająca za całą inwestycję swoim kapitałem ma pełne prawo do tego, aby wybrać i wskazać własnego zarządcę lub firmę, która będzie dbała o nieruchomość i realizowała wszelkie bieżące zadania z nią związane. Jednak kiedy już budynki zostają oddane do użytkowania i zamieszkane przez lokatorów, mają oni pełne prawo do podejmowania własnych uchwał w wyniku których możliwe jest nawet zmienienie zarządcy. Warto więc wiedzieć, jak rozpoznać dobrego i uczciwego zarządcę oraz czego można oczekiwać i wymagać od osób i firm świadczących takie usługi w branży nieruchomości.
Zarządca i jego obowiązki
Na zarządcę spada mnóstwo obowiązków wynikających z rozmaitych przepisów prawa, z których spora część zapisana została w ustawie o własności lokali z 1994 roku, ale bardzo często w szczegółowych sprawach decydujące są inne kodeksy czy rozporządzenia. W branży budowlanej i nieruchomościach kluczowe jest przechowywanie i odpowiednie opracowywanie dokumentacji budowlanej, technicznej czy odbiorowej. Zarządca ma nie tylko obowiązek przetrzymywać wszystkie protokoły z przeglądów i badań technicznych, ale także reagować na bieżąco w sytuacji np. niesprawności czy awarii jakiegokolwiek elementu nieruchomości.
Naturalnie w pierwszych latach po oddaniu nieruchomość objęta jest jeszcze pełnym prawem gwarancyjnym i rękojmi, która trwa nawet do pięciu lat dla mieszkań i części wspólnych nieruchomości. Oznacza to, że zarządca ma możliwość wzywania inwestora czy wykonawców do usuwania oczywistych usterek i wad nieruchomości w ramach gwarancji i bezpłatnie. W sytuacji jednak, gdy usterka czy szkoda nie podlegają naprawie gwarancyjnej lub budynek jest już po tym okresie preferencyjnym, zarządca musi poprzez racjonalne wydatkowanie środków pieniężnych wspólnoty czy spółdzielni doprowadzić do usunięcia wad bez zbędnej zwłoki. A przy tym konieczne jest zachowanie w pełni poprawnej i kompletnej dokumentacji budowlanej jak i finansowej z racji, że każdemu członkowi wspólnoty i spółdzielni przysługuje prawo do kontroli wydatków i zarządu jego nieruchomością.
Dokumentacja techniczna i bieżąca
W biurze zarządcy nieruchomości bardzo istotną część wszystkich dokumentów stanowią dokumenty budowlane – pozwolenia na budowę, decyzje urzędowe i sterty projektów, rysunków technicznych czy map zagospodarowania terenu. Ich uzupełnieniem są jednak rozmaite dokumenty, które zarządca wystawia i obrabia w trakcie bieżącego zarządzania nieruchomością i zaliczyć do tej grupy można chociażby takie istotne dokumenty jak obciążenia czynszowe wystawiane dla właścicieli poszczególnych lokali czy faktury przyjmowanie i opłacane za zużytą energię elektryczną, serwisowanie windy czy sprzątanie części wspólnych. Sprawy bieżące i wnioski lokatorów, podobnie jak wszystkie istotne umowy i ubezpieczenia, także muszą być odpowiednio przechowywane i ewidencjonowane przez zarządcę, więc obowiązków tych jest całkiem dużo i przed odwołaniem aktualnego zarządcy warto najpierw dokładnie rozpoznać lokalny rynek, czy znalezienie lepszej firmy do wykonywania tych usług jest w ogóle możliwe.
